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編者按：當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期是以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國(guó)建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。習(xí)近平總書(shū)記指出，“要發(fā)揮好投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用”；“擴(kuò)大有效益的投資”；另一方面強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)干部“想問(wèn)題、作決策，要多打大算盤(pán)、算大賬，少打小算盤(pán)、算小賬”。中咨研究中心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專題研究小組圍繞投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)展開(kāi)系列研究，旨在以有效益的投資助力投資高質(zhì)量發(fā)展。本研究為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專題研究小組繼《投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)增值稅的處理方法研究》《投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中政府性資金的處理方法研究》后的新作，以2021年開(kāi)始全面實(shí)施的新租賃準(zhǔn)則為背景，探索租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，供業(yè)界同仁參考與討論。

新租賃準(zhǔn)則下

建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究（上篇）

——承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法

研究中心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專題研究小組

張銳 石延杰 苗雨菲

摘要：建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目全生命周期評(píng)價(jià)與管理的重要內(nèi)容，在項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系中處于核心地位。租賃作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中重要的商業(yè)模式和融資模式，其財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)要點(diǎn)與一般建設(shè)項(xiàng)目有顯著差異，自2021年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》全面實(shí)施以來(lái)，租賃建設(shè)項(xiàng)目中承租方的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法也發(fā)生重大變化。本研究以新租賃準(zhǔn)則為背景，構(gòu)建租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架，分出租方、承租方分別闡述租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型的特點(diǎn)及方法，旨在為租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)提供指引。本文首先針對(duì)承租方展開(kāi)研究，出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法將在《新租賃準(zhǔn)則下建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究（下篇）》中進(jìn)行介紹。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；租賃

租賃，是指在一定期間內(nèi)出租方將資產(chǎn)的使用權(quán)讓與承租方以獲取對(duì)價(jià)的行為，分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。其中，融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃，承租方對(duì)資產(chǎn)剩余價(jià)值的索取程度高[1]；經(jīng)營(yíng)租賃是指除融資租賃以外的其他租賃，承租方僅以獲取資產(chǎn)的使用權(quán)為目的。目前，我國(guó)已成為世界第二大金融租賃市場(chǎng)。以2023年數(shù)據(jù)為例，我國(guó)融資租賃行業(yè)新增業(yè)務(wù)額約2.9萬(wàn)億元，同比上漲7.9%，總資產(chǎn)規(guī)模8.3萬(wàn)億元，同比上漲7.3%，均約為同期GDP增速的1.4倍（詳見(jiàn)圖1）；同時(shí)隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求增加，設(shè)備和房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)租賃市場(chǎng)的規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)租賃業(yè)工作委員會(huì)網(wǎng)站

圖1 2020-2023年中國(guó)融資租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》（簡(jiǎn)稱新租賃準(zhǔn)則）已于2021年全面實(shí)施，當(dāng)前，已經(jīng)應(yīng)用于企業(yè)一般建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，由于缺乏對(duì)租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的理論研究和實(shí)證支撐，在實(shí)際工作中出現(xiàn)了概念混淆、理解混亂、處理錯(cuò)誤等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致在購(gòu)買(mǎi)/租賃、租賃/借款、融資租賃/經(jīng)營(yíng)租賃等多方案比選中，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論偏差較大，嚴(yán)重影響了投資決策的科學(xué)性與可靠性。因此在模型構(gòu)建方法、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算、財(cái)務(wù)報(bào)表處理等方面都必須進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。本研究報(bào)告重新構(gòu)建租賃建設(shè)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架，提出了出租方和承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)及方法，并結(jié)合案例解析了新舊租賃準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，旨在為租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)提供理論支撐和實(shí)踐指導(dǎo)。

一、新租賃準(zhǔn)則的核心變化及其影響

新租賃準(zhǔn)則的核心變化在于租賃的識(shí)別及分類(lèi)、確認(rèn)及計(jì)量等內(nèi)容。特別是承租人會(huì)計(jì)處理由雙重模型調(diào)整為單一模型，由經(jīng)營(yíng)租賃表外融資調(diào)整為表內(nèi)融資，這對(duì)承租人財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)盈利能力、債務(wù)清償能力分析會(huì)有重大影響。本研究將分別從承租方、出租方兩條主線展開(kāi)，本文首先針對(duì)新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法有重大變化的承租方展開(kāi)研究，出租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法后續(xù)作為《新租賃準(zhǔn)則下建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究（下篇）》單獨(dú)進(jìn)行介紹。

表1 租賃準(zhǔn)則變化及對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響

二、承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架

本文基于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），結(jié)合新租賃準(zhǔn)則，構(gòu)建涵蓋“四大維度、兩個(gè)要點(diǎn)”的承租方建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架。“四大維度”即財(cái)務(wù)主體、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)報(bào)表；“兩個(gè)要點(diǎn)”即基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法、財(cái)務(wù)報(bào)表處理方法（詳見(jiàn)圖2）。

1.財(cái)務(wù)主體

租賃建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系分為出租方和承租方兩條主線，分別圍繞兩類(lèi)財(cái)務(wù)主體的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)構(gòu)建財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型。

2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，承租方不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，可構(gòu)建統(tǒng)一的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型；涉及短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃的項(xiàng)目，可簡(jiǎn)化為一般建設(shè)項(xiàng)目，本文不再贅述。

3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

相較于一般建設(shè)項(xiàng)目，承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型涉及項(xiàng)目總投資、租賃付款額、租賃負(fù)債、使用權(quán)資產(chǎn)等特殊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

4.財(cái)務(wù)報(bào)表

承租方融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃均為表內(nèi)融資方式，租金拆分為利息及本金，分別計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用和債務(wù)本金償還；財(cái)務(wù)報(bào)表反映租賃資產(chǎn)，分別計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，與一般建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的列項(xiàng)構(gòu)成、確認(rèn)依據(jù)、計(jì)算方法等有較大差異。

圖2 承租方建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架圖

三、承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)及方法

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法

承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型主要涉及項(xiàng)目總投資、租賃付款額、租賃負(fù)債、使用權(quán)資產(chǎn)等特殊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，其構(gòu)成及勾稽關(guān)系見(jiàn)圖3。

圖3 承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)核心基礎(chǔ)數(shù)據(jù)構(gòu)成及關(guān)系圖

1.項(xiàng)目總投資

（1）融資租賃

項(xiàng)目前期階段財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，可按自運(yùn)營(yíng)期開(kāi)始租賃簡(jiǎn)化處理。若未確定租金，可將租賃資產(chǎn)公允價(jià)值、承租方初始直接費(fèi)用及其增值稅計(jì)入項(xiàng)目總投資；若已確定租金，可將租賃付款額現(xiàn)值、承租方初始直接費(fèi)用及其增值稅計(jì)入項(xiàng)目總投資。

（2）經(jīng)營(yíng)租賃

自建設(shè)期開(kāi)始租賃資產(chǎn)的，在建設(shè)期內(nèi)支付的租賃付款額、承租方初始直接費(fèi)用及其增值稅計(jì)入項(xiàng)目總投資。

2.租賃付款額

租賃付款額包括承租方支付的租金和由承租方擔(dān)保的擔(dān)保余值，條件具備時(shí)還可包括承租方合理確定將行使的購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)和終止租賃選擇權(quán)所需支付的相應(yīng)款項(xiàng)。

（1）采用租賃資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入總投資的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可簡(jiǎn)化處理，擔(dān)保余值以及承租方行使購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)和終止租賃選擇權(quán)所需支付的相應(yīng)款項(xiàng)均視為0，則年租賃付款額按下式計(jì)算：

式中：

LP—年租賃付款額。

FV—租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；

(A/P,i,n)—資金回收系數(shù)；

i—折現(xiàn)率，承租方應(yīng)采用租賃內(nèi)含利率r作為折現(xiàn)率。無(wú)法確定r的，應(yīng)采用承租方增量借款利率作為折現(xiàn)率。實(shí)務(wù)中，承租方增量借款利率常見(jiàn)的參考基礎(chǔ)包括：承租方同期銀行貸款利率、相關(guān)租賃合同利率、承租方最近一期類(lèi)似資產(chǎn)抵押貸款利率、與承租方信用狀況相似的企業(yè)發(fā)行的同期債券利率等，應(yīng)根據(jù)租賃具體情況對(duì)參考基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。

（2）其他項(xiàng)目，租賃付款額可采用市場(chǎng)價(jià)格或約定價(jià)格。

3.租賃負(fù)債

承租方應(yīng)按照租賃期開(kāi)始日尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值對(duì)租賃負(fù)債進(jìn)行初始確認(rèn)。租賃開(kāi)始的年份租賃負(fù)債按下式計(jì)算：

式中：

L0—租賃負(fù)債初始金額；

LPt—第t年的租賃付款額。

4.利息支出

承租方在租賃期內(nèi)計(jì)算利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可按下式計(jì)算：

式中：

It—第t年的利息支出；

Lt-1—第(t-1)年的租賃負(fù)債余額，按下式計(jì)算：

5.使用權(quán)資產(chǎn)

使用權(quán)資產(chǎn)的初始金額包括租賃負(fù)債初始金額、承租方的初始直接費(fèi)用以及承租方為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場(chǎng)地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)預(yù)計(jì)將發(fā)生的成本。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表處理方法

承租方財(cái)務(wù)報(bào)表的具體處理方法見(jiàn)表2。

表2 承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的處理方法

四、承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例分析

本案例聚焦新租賃準(zhǔn)則的核心變化——承租方經(jīng)營(yíng)租賃模式，通過(guò)對(duì)比分析新舊租賃準(zhǔn)則下各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)一步探討新租賃準(zhǔn)則對(duì)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響。

（一）案例背景

A項(xiàng)目為某光伏發(fā)電項(xiàng)目，裝機(jī)容量783MW，項(xiàng)目總投資36.25億元，建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期20年。建設(shè)用地為經(jīng)營(yíng)租賃模式，用地面積12119畝，租金600元/畝/年，租賃期為運(yùn)營(yíng)期20年。其他參數(shù)見(jiàn)表3。

表3 A項(xiàng)目其他參數(shù)

（二）對(duì)財(cái)務(wù)盈利能力的影響

新舊租賃準(zhǔn)則下的各年利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)總和相等。但由于新租賃準(zhǔn)則下，租賃整體確認(rèn)為使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，分別以使用權(quán)資產(chǎn)折舊和利息支出的方式計(jì)入總成本費(fèi)用，息稅前利潤(rùn)（EBIT）、息稅折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）及以EBIT為基礎(chǔ)計(jì)算的總投資收益率等指標(biāo)均高于舊租賃準(zhǔn)則。同時(shí)，隨著租金的逐期支付，每年利息金額呈現(xiàn)先高后低趨勢(shì)，凈資產(chǎn)收益率等靜態(tài)盈利能力指標(biāo)趨勢(shì)則反之；此外所得稅呈現(xiàn)先低后高趨勢(shì)，導(dǎo)致內(nèi)部收益率等動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)優(yōu)于舊租賃準(zhǔn)則，詳見(jiàn)表4。

（三）對(duì)債務(wù)清償能力的影響

新租賃準(zhǔn)則下，資產(chǎn)負(fù)債表中新增使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債科目，同步擴(kuò)大資產(chǎn)及負(fù)債規(guī)模，但由于負(fù)債增加幅度高于資產(chǎn)增加幅度，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率明顯上升，償債備付率、利息備付率下降，總體債務(wù)清償能力下降，詳見(jiàn)表4。

表4 A項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

（四）案例結(jié)論

在新租賃準(zhǔn)則下，經(jīng)營(yíng)租賃作為承租人表內(nèi)融資的一種方式，一方面，它能使項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)盈利能力有所優(yōu)化；另一方面，它會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿影響資本結(jié)構(gòu)，削弱債務(wù)清償能力，在一定程度上增加項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，承租方需結(jié)合項(xiàng)目具體情況權(quán)衡收益與風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎確定經(jīng)營(yíng)租賃建設(shè)項(xiàng)目投資決策。

五、小結(jié)

本研究梳理了新租賃準(zhǔn)則的核心變化及其對(duì)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響，計(jì)劃從承租方、出租方兩個(gè)主體出發(fā)分別進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究。本文首先構(gòu)建了承租方建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系框架，給出了承租方財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法和財(cái)務(wù)報(bào)表處理方法，并進(jìn)行案例解析。后續(xù)研究將針對(duì)出租方進(jìn)行闡述，系統(tǒng)完善本研究。

參考文獻(xiàn)

[1]Eisfeldt A L, Rampini A A.Leasing, Ability to Repossess, and Debt Capacity[J].The Review of Financial Studies,2009,22(4): 1621-1657.

研究中心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專題研究小組成員：

曹玫 張蓉 石延杰 張銳 苗雨菲

注：原文載自《中國(guó)工程咨詢》雜志2025年第3期，本次發(fā)表有較大改動(dòng)。